Что делать, если постоянно заливает балкон?

ВО ВРЕМЯ ЛИВНЯ, обильного мокрого снега и сильного ветра возникают протечки не только общей кровли, но и балконов частных квартир. Нередко залив происходит в тех случаях, когда балкон не застеклён или не герметичен. В результате соседи сверху заливают лоджию или балкон, находящийся под ними. Вода может просачиваться через перекрытия, потолок и стену и попадает даже в нижерасположенные квартиры.

Что делать, если у Вас заливает балкон сверху или со стены? Как выяснить, по какой причине могут возникнуть протечки, как обнаружить строительные недостатки, и кто будет выступать виновником залива, как бороться с проблемой и можно ли получить компенсацию за порчу затопленного имущества? На все эти вопросы мы ответим в нашей статье.

Возможные причины протечки балкона

ЗАЛИВ МОЖЕТ ПРОИЗОЙТИ не только на открытом, но и остеклённом балконе. Вода проходит через негерметичные соединения оконного блока или дефектные места его установки. Часто вода проходит через отверстия и трещины в стенах и перекрытиях, попадая туда через межпанельные швы снаружи дома, либо через ливнёвку. Причинами аварийной ситуации могут быть:

• наличие в панелях и перекрытиях трещин и сколов;

• разгерметизация швов и стыков;

• разрушения арматуры, приводящие к образованию дополнительных трещин;

• отсутствие отливов или их неправильный монтаж;

• неправильно залитая стяжка или плохая гидроизоляция пола на балконе;

• неправильная или неэффективная работа ливневых систем.

Кто может быть виновником залива балкона

БАЛКОН НЕ ОТНОСИТСЯ К ЖИЛОМУ ПОМЕЩЕНИЮ, равно также как и к общедомовому имуществу. Гораздо важнее, чем установить реального виновника, это принять меры для герметизации балкона и остановить протечки в будущем, сделав гидроизоляцию или выполнив остекление.

С одной стороны, если он не был изначально застеклён по проекту застройщиком, то заставить собственника квартиры сверху его застеклить невозможно. С другой, если сосед сверху по своей инициативе без согласования с Управляющей организацией (УК) установил на балконе или лоджии радиатор отопления, а тот после этого из-за неисправности потёк, то виновником будет владелец этого помещения. Этот факт должен зафиксировать сотрудник УК при осмотре квартиры.

В других случаях виновником аварии может быть обслуживающая дом коммунальная служба, сотрудники которой должны были предпринять соответствующие предупредительные меры в виде текущего ремонта, равно как обязаны бороться с незаконными переустройствами и перепланировками, которые любят выполнять без согласования жильцы. Например, Управляющая компания будет нести ответственность в тех случаях, когда:

• балкон залило по причине неисправности батареи, которая была установлена по проекту дома;

• вода попадает с фасада здания, через плиты перекрытия, заливается под козырёк.

Наряду с Управляющей компанией в протечке может быть виновен Застройщик, который допустил дефекты, послужившие причиной залива. Определить ответственность данных виновников поможет строительно-техническая экспертиза, которая установит дефекты конструкций или их некачественную эксплуатацию.

Обязанности УК по содержанию помещений общего пользования

В ПЕРВУЮ ОЧЕРЕДЬ сотрудники Управляющей организации обязаны следить за состоянием несущих конструкций (балконных плит, плит лоджии, козырьков эркер), которые относятся к общедомовому имуществу, об этом на законодательном уровне приняты соответствующие нормативы.

Балконы проверяют раз в полгода (осенью и весной). Кроме технического состояния, сотрудники УК обязаны проверять балконы жильцов на наличие мусора, загромождений и надлежащего использования. В это же время собственников квартир знакомят с правилами использования балконов.

Если во время проверки выявлены повреждения балкона с внешней или с внутренней стороны, то специалисты должны запланировать мероприятия по предотвращению дальнейшего разрушения. Это позволит предотвратить ущерб не только имуществу жильцов квартир, но и избежать нанесения вреда их здоровью и здоровью прохожих на улице.

Если балкон находится в аварийном состоянии, то после уведомления собственника жилья он должен быть закрыт и опечатан. Затем, в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда № 170, принятыми 27.09.2003 года, собирается информация для подготовки проекта ремонтных работ.

Действия собственника пострадавшей квартиры

ПОСЛЕ ЗАЛИТИЯ БАЛКОНА ДОЖДЁМ некоторые собственники жилья пытаются своими силами или надёжно застеклить балкон, или провести необходимые гидроизоляционные работы.

Однако качественно это сделать возможно только силами специалистов, профессионально занимающихся такими работами, ведь в силу температурных перепадов, гидроизоляция может пострадать, и заливы вернутся.

Кто бы ни был виновником залива, владелец жилой недвижимости в многоквартирном доме должен пройти обязательную процедуру - зафиксировать факт протечки и затем предъявить материальный ущерб.

Когда виновник – сосед сверху

Если явным виновником затопления является владелец вышерасположенного балкона, можно рассчитывать на решение проблемы мирным путём. После дождя пригласите его на свой балкон и покажите последствия протечки. Если он признал вину, предложите сделать ремонт или возместить ущерб в деньгах.

Если соседи не идут на контакт, отсутствуют в городе или не согласны на возмещение ущерба, переводите общение с ними в официальный формат. Потребуется получить от Управляющей компании Акт о заливе, в котором будет описана причина протечки, её виновник, а также причинённые балкону и квартире повреждения.

После получения основного доказательства, которым является Акт или заключение независимого эксперта, направьте соседу официальное требование о возмещении убытков, предварительно оценив их размер с помощью независимой оценки после залива.

Если сосед не отзовётся на претензию и не предложит подписать мирное соглашение о возмещении вреда, подготовьте исковое заявление для предъявления в суд. После окончания дела потребуется получить решение и исполнительный лист, по которому можно будет взыскать с виновника присужденную сумму компенсации ущерба от залива Вашего балкона.

Если виновник – Управляющая компания

Направьте письменное заявление в эксплуатирующую организацию по факту затопления балкона. В заявлении попросите составить Акт о затоплении и привести на балконе ремонтные работы капитального характера по гидроизоляции, утеплению вследствие аварийного состояния общедомового имущества – межпанельных швов, козырьков и т.д.

Для подтверждения сделайте фотографии или видеосъёмку аварийных участков, возьмите письменные свидетельства соседей. В заявлении укажите, что балкон разрушен и не защищён, а поврежденная плита стала представлять опасность для людей, которые проживают в доме или проходят мимо строения.

На одном экземпляре заявления Управляющая компания поставит отметку о принятии, после чего представитель УК должен посетить квартиру, обследовать её, и составить Акт о заливе.

В нём отражается факт обследования, устанавливается виновное лицо и перечисляется перечень работ, которые необходимо провести для восстановления балкона и предотвращения протечек в будущем. При осмотре также потребуется доступ на балкон вышерасположенной квартиры, заранее договоритесь об этом с соседями.

В том случае, когда УК не признала свою вину и дала отрицательный ответ, либо вовсе игнорирует жалобы жильцов и не собирается делать ремонт и компенсировать убытки, следует готовить и направлять официальную претензию.

При этом, если состояние балкона действительно представляет опасность для окружающих, направьте также жалобы в Роспотребнадзор, в прокуратуру, в районную или городскую администрацию, можно привлечь внимание местных СМИ.

Следует отметить, что жалобы в правоохранительные органы не сильно влияют на бездеятельность Управляющей компании, но в том случае, если с балкона упадёт фрагмент конструкции или глыба льда и повредит имущество или причинит вред здоровью людей, у Вас будет аргумент, который поможет защититься от обвинений уже в Ваш адрес.

Когда все жалобы и претензии проигнорированы виновником, можно готовить исковое заявление в суд, чтобы не только заставить виновника компенсировать материальный ущерб, но и отремонтировать балкон.

Следует отметить, что требование о понуждении к определённым действиям очень не любят удовлетворять российские суды, поэтому основным мотивирующим наказанием для причинителя вреда, конечно же, является взыскание денежного возмещения.

Исходя из практики, большинство собственников квартир при аварийном состоянии балкона пытаются экстренно сделать ремонт своими силами. Проводя такие восстановительные мероприятия, нужно обязательно сохранять все чеки и иные финансовые документы за стройматериалы и проводимые работы. В дальнейшем можно будет предъявить требования к УК о компенсации ущерба.

Как привлечь виновника к ответственности

ЗАСТАВИТЬ СОСЕДА ИЛИ ЖИЛИЩНИК застеклить балкон или выполнить капитальный ремонт будет нелегко. Так, сосед или арендатор квартиры, посоветовавшись юристом, может сослаться на то, что в соответствии с планом БТИ балкон не относится к жилой площади. А Управляющая, напротив, будет приводить доказательства, что балкон не находится в её зоне ответственности.

Самый верный вариант, который позволит добиться положительного результата — это подача искового заявления о возмещении причинённого материального ущерба. Привлеките к делу грамотного эксперта и юриста нашего Центра помощи заливах, который составит план действий и правильно оформит все документы. Подача иска по факту каждого залива, который можно делать даже после дешёвого косметического ремонта, сильно мотивирует виновника залива на устранение причин протечки.

В сложных ситуациях, когда непонятны причины протечки, потребуется привлечение технического эксперта с профессиональным оборудованием для поиска строительных дефектов. Если независимый эксперт определил ответственность УК за протечку лоджий и балконов, то в письменной претензии следует указать все возможные нарушения, которые были допущены при обслуживании дома.

Если были обнаружены конструктивные дефекты, допущенные в том числе и в процессе строительства дома, то в своей претензии следует сослаться и на них.

Основным требованием при предъявлении претензии к УК будет проведение экспертизы и принятие мер по устранению нарушений. Если должных шагов представители УК не предприняли, ремонтные работы не провели и от выплаты материальной компенсации отказались, то можно параллельно подавать жалобы в Роспотребнадзор, местную прокуратуру и готовить исковое заявление.

Если независимой экспертизой будет установлено, что в заливе балкона и имущества виноват Застройщик, а введённому в эксплуатацию дому менее 5-ти лет (гарантийный срок), необходимо внимательно изучить договор долевого участия.

Он должен быть составлен на основании ст. 7 № 214-ФЗ, предусматривающей гарантии качества при передаче квартиры, которая должна соответствовать строительным нормам и требованиям градостроительных регламентов.

Отвечать за протечку балкона или лоджии также может Фонд капитального ремонта (он же – Региональный оператор и ФКР), проводивший работы по региональной программе. Фонд несёт ответственность в переделах гарантийного срока, который для него составляет 3 (три) календарных года. При этом ФКР полностью отвечает за действия своих многочисленных подрядчиков, часть из которых банкротится сразу после выполнения работ.

В ситуации, когда в протечке виновен Застройщик или Фонд капитального ремонта, собственнику квартиры также следует действовать по аналогии с обращением в Управляющую компанию или к соседу:

• пригласить для составления Акта в свою квартиру сотрудника УК;

• провести независимую оценку ущерба после залива;

• отправить досудебную претензию Застройщику или ФКР;

• дождаться ответа на претензию, либо истечения срока;

• при отсутствии ответа или отказе застройщика в вине, составить исковое заявление и направить его в суд;

• получить решение и исполнительный лист для взыскания.

Если залив балкона привёл к убыткам по вине Управляющей организации или Застройщика, то в суде, кроме взыскания с них реальной суммы ущерба, можно на основании ст. 30 закона «О защите прав потребителей» потребовать от этих компаний за нарушение сроков устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги) выплаты неустойки за каждый день просрочки в размере 3 % цены выполнения работы (оказания услуги), а также штрафа в размере 50 % от суммы ущерба.

Если суд, на основании заключения строительно-технической экспертизы от нашего Центра помощи по заливам или после дополнительно проведённой судебной технической экспертизы решит, что квартира на самом деле не соответствует требованиям качества, то он обяжет УК или застройщика устранить все недостатки или компенсировать затраты собственнику вместе с суммой морального вреда.

А вот сосед сверху, если он будет признан судом виновным в причинении ущерба, должен будет по решению суда выплатить только полную сумму причинённого материального вреда. В принудительном порядке обязать его устранить протечку внутри своего жилого помещения можно только в том случае, если она угрожает целостности конструкций знания, а также жизни и здоровью проживающих в доме лиц.

С помощью специалистов нашего Центра помощи при заливах Вы сможете проконтролировать правильное оформление Акта о заливе, провести объективную оценку после залива балкона или лоджии, грамотно составить претензию к виновной стороне, собрать необходимые доказательства и подготовить исковое заявление для суда.

Вы также можете полностью поручить ведение дела нашим адвокатам по заливу, мы обеспечим защиту Ваших интересов в суде до положительного результата, позволяющего получить все запланированные суммы материальной компенсации, а также расходы на оценку, техническую экспертизу и юридическую помощь.

Связаться с юристами, оценщиками и техническими экспертами Центра по заливам можно по телефону +79851378122, мессенджерам Whatsapp и Telegram, а также в социальной сети ВКонтакте.