НЕКОТОРЫЕ ДОЛЬЩИКИ, приобретающие недвижимость в новых многоэтажных домах, или те граждане, которые предпочли жильё на вторичном рынке, останавливают свой выбор на квартирах, расположенных на последних этажах.
Их привлекает не только более низкая стоимость на эти квартиры, которую часто предлагают продавцы или застройщики, но и такие достоинства, как панорамный вид из окон, а также отсутствие соседей сверху.
Но довольно часто эти преимущества омрачаются большой проблемой в виде регулярных протечек с чердака. Залитие с технического этажа способно не только испортить сделанный в помещении ремонт, но и уничтожить мебель, бытовую технику и иные предметы домашней обстановки.
Подписывайтесь на нас ВКонтакте, изучайте экспертную и судебную практику, получайте бесплатные рекомендации по перспективам решения своего спора о заливе (привилегия наших подписчиков).
Причины залива с чердака
ЧЕРДАК И ТЕХНИЧЕСКОЕ ПОМЕЩЕНИЕ - это разные по своему назначению вспомогательные помещения. Чердак (пространство между крышей и перекрытием последнего этажа) предусмотрен проектом любого дома. Технический этаж — нежилое помещение, которое специально создано для размещения инженерных коммуникаций.
Если в старых домах были предусмотрены только чердаки, то в современных новостройках чердаки и технические этажи представляют собой фактически одно и то же помещение.
Собственники квартир, расположенных под техническим этажом, могут пострадать в первую очередь от залива по причине выхода из строя расположенных там систем отопления, водоснабжения, канализации.
Кроме того, может просто прохудиться и начать течь во время дождя плохо отремонтированная или ветхая крыша. В данном случае ответственность будет отнесена на Управляющую компанию, Фонд капитального ремонта или Застройщика.
Кто виноват в заливе квартиры с чердачного помещения?
КАК ТОЛЬКО ПОЯВИЛАСЬ ПРОБЛЕМА, её сразу же необходимо решать. Чтобы знать, кому подавать претензию, собственник квартиры должен выяснить, кто виноват в случившемся, а также имеется ли у него страховка ответственности за залив.
Понятно, что за техническое состояние (осмотр, обслуживание и ремонт) всех коммуникаций и общедомового имущества, в том числе и чердачного помещения, отвечает Управляющая компания (УК), ЖСК, ТСЖ. ЖЭУ. Но не во всех случаях виновником будет обслуживающая организация.
Некачественный ремонт крыши Фондом капремонта
Если дом ремонтировал Фонд капитального ремонта (ФКР), он отвечает в пределах обозначенного в документах гарантийного срока. В этом случае неважно, кто производил работы. Несмотря на то, что ремонтирует крышу подрядная строительная организация, отвечает за качество их работ непосредственно ФКР.
Если же крыша не была своевременно отремонтирована или была отремонтирована, но гарантийный срок истёк, то отвечать будет уже Обслуживающая компания.
Когда у собственника есть сомнения и он не владеет информацией о гарантийных сроках, установленных ФКР, подать претензию по заливу лучше и в ФКР, и в УК. Кто-то из этих организаций должен будет дать конкретный ответ, который прояснит ситуацию.
Грубое нарушение строительных норм застройщиком
Крыша могла прийти в негодность по причине недостаточной герметичности, проявившейся в период эксплуатации дома, например, по причине таяния и замерзания снега. Если дом после строительства ещё находится на гарантии, то взыскать ущерб можно как с застройщика, так и с УК.
В этом случае следует иметь в виду, что после ввода дома в эксплуатацию общая гарантия на строение равна пяти годам. Гарантийный срок на инженерные коммуникации равен трём годам.
Квартиру могло залить водой с чердака, к примеру, по причине плохой герметичности самой кровли или же примыкания систем дымоудаления. Несмотря на то, что при сдаче дома между застройщиком и подрядчиком был оформлен передаточный акт, в процессе эксплуатации могли проявиться скрытые дефекты. В такой ситуации предусмотрена солидарная ответственность УК и Застройщика.
Случайные действия посторонних лиц
Прийти в негодность оборудование, находящееся в техническом помещении, может в том случае, если туда проникли посторонние лица и случайно или специально его повредили. В такой ситуации вся ответственность лежит на Обслуживающей организации. Постановлением № 170 Госстроя РФ, принятым 27 сентября 2003 года, утверждены Правила и нормы тех. эксплуатации жилищного фонда.
В соответствие с п. 3.3.5 этого документа, попасть на территорию технического помещения и чердака могут только работники эксплуатирующих организаций, чьё оборудование там расположено, поэтому УК обязана сделать всё необходимое для предотвращения доступа на чердак посторонних лиц.
Если чердак не запирался, то нести ответственность будет УК. Если она найдёт виновных лиц, то сможет предъявить им солидарные претензии и взыскать материальный ущерб в случае подачи иска собственником квартиры.
Умышленное проникновение третьих лиц на территорию технического помещения
Чердак может быть взломан злоумышленниками. Если УК в этом не виновата, она может предъявить претензии к ним. Но проблема состоит в том, что установить личность нарушителей сложно, особенно если в подъезде не была установлена система видеонаблюдения.
Встречаются случаи, когда техническое помещение с целью получения дополнительной площади для хранения вещей самовольно занимает один из собственников квартиры с верхнего этажа - Ваш сосед.
Если в результате его действий затопило квартиру снизу, то он будет нести прямую ответственность. Соответчиком будет УК, которая не проследила за тем, чтобы в помещении не находились посторонние люди.
Жители последних этажей иногда пытаются проникнуть в техническое помещение, чтобы найти источник доносящегося оттуда шума и гула. Взломав замок на чердаке, можно стать не только нарушителем закона, посягающим на общедомовую собственность, но и залить другую или даже свою квартиру по причине поломки находящегося на техническом этаже оборудования.
Как законно бороться с шумом на техническом этаже?
Постоянные шум или гул могут исходить от лифта, насоса, перекачивающего воду по системе, или от магистральных труб. В этом случае ломать замки на тех. этаже и самому пытаться устранять шум не нужно.
Для начала следует обратиться с жалобой в Роспотребнадзор и просить измерить уровень шума. Если УК после установления факта не организует мероприятия по шумо – и виброизоляции, то её руководителя ждёт административный штраф.
К тому же, собственник квартиры в соответствии с законом «О защите прав потребителей» вправе обратиться на УК в суд, заставив её оборудовать шумоизоляцию и взыскав с неё материальный и моральный ущерб.
Порядок действий собственника при заливе квартиры с чердачного помещения
АЛГОРИТМ ДЕЙСТВИЙ, предпринимаемых собственником квартиры при заливе с чердака или технического помещения, аналогичен действиям при затоплении помещения по вине соседей сверху или УК при протечках общедомового имущества:
Этап 1. Осмотр помещения
Необходимо сразу же вызвать представителя обслуживающей компании и вместе с ним осмотреть квартиру. Ничего переставлять в ней и менять обстановку до этого недопустимо. Обязательно нужно как можно скорее осмотреть чердачное помещение.
Затем составляется Акт о протечке. В нём отражается факт залива и указываются вещи, которым был причинён ущерб.
Этап 2. Вызов оценщика
Чтобы точно определить стоимость ущерба, нанесённого мебели, технике, электропроводке и другим вещам, следует пригласить независимого оценщика, который осмотрит помещение и подготовит официальное заключение о стоимости восстановительного ремонта.
До его прихода нельзя проводить ремонт в квартире и устранять другие дефекты, иначе оценщик некорректно установит величину ущерба.
Этап 3. Определение причин затопления
Не во всех случаях можно сразу определить причину аварии. К примеру, на стенах и потолке квартиры можно зафиксировать следы воды, но при обследовании технического помещения будет всё сухо. В этом случае определить скрытые дефекты можно только путём проведения строительно-технической экспертизы.
Только специалисты смогут доказать, что, к примеру, вода попала в квартиру по причине наличия микротрещин или некачественно сооружённой гидроизоляции пола технического этажа.
Документы для проведения экспертизы
Чтобы правильно провести оценку, собственник квартиры должен подготовить и передать экспертам пакет определённых документов, среди которых:
-
паспорт владельца квартиры или иной документ, который подтверждает его личность;
-
выписку ЕГРН и свидетельство о праве собственности на жилое помещение, а также документы, подтверждающие право приобретения жилья (договор купли-продажи, договор дарения);
-
кадастровый или технический паспорт квартиры с покомнатным чертежом, в котором указаны размеры каждого помещения и высота потолков;
-
паспорта на бытовую технику и мебель, гарантийные талоны, документы о их покупке;
-
финансовые документы или договоры на приобретённые стройматериалы и выполненные до залива работы по текущему или капитальному ремонту помещений.
Чем больше у эксперта будет на руках информации, тем проще будет ему производить исследования, тем точнее и правильнее будет оформлено заключение.
Если в помещении был сделан очень дорогостоящий и эксклюзивный ремонт, то следует собрать максимальное количество документов, которые подтвердят приобретение материалов, проведение сложных работ, использование услуг проектировщиков и дизайнеров.
Согласно действующим нормативным актам оценщик руководствуется установленной методикой расчётов, единой для всех, поэтому без чеков он не сможет установить разницу между паркетной доской стоимостью в 2 тысячи или 20 тысяч рублей за квадратный метр и выставит цену, исходя из среднерыночной стоимости квадратного метра этого материала.
Подготовка и направление виновному лицу письменной претензии
ПРЕТЕНЗИЮ НАПРАВЛЯТЬ ВИНОВНОМУ ЛИЦУ необходимо в обязательном порядке, особенно если это Обслуживающая компания. Во-первых, есть шанс договориться и не тратить время на судебные разбирательства.
Во-вторых, если такую претензию не подать, то взыскать с УК, ТСН, ЖСК или ЖЭУ можно будет только фактический ущерб без 50-процентного штрафа от суммы вреда, который дополнительно уплачивает виновник при обращении пострадавшего лица в суд.
К претензии необходимо приложить Акт осмотра залива, заключение оценщика и технического эксперта, а также другие обосновывающие требования документы.
Даже если от затопления образовались совсем небольшие следы и существенного вреда имуществу нанесено не было, лучше всё равно обращаться с претензией в Управляющую организацию.
В первую очередь, по той причине, что в будущем это может привести к образованию на стенах, потолке или мебели грибка и плесени. Также активность собственника является стимулом для более качественного предоставления со стороны УК услуг населению.
Меры после залива всегда должны носить экстренный характер. Это касается и просушки помещений. Лучше изначально быстро высушить квартиру и обратиться в УК с требованием о возмещении средств, потраченных на проведение просушки, не дожидаясь отложенных повреждений.
Подача иска в суд
ЕСЛИ УК ОТКАЗАЛАСЬ ВЫПОЛНЯТЬ ТРЕБОВАНИЯ собственника квартиры или согласна их выполнить частично, либо вообще никак не отреагировала на претензию, следует готовить исковое заявление и подавать его в суд.
Здесь уже вместе с суммой материального ущерба можно взыскать 50 % штрафа и заставить Управляющую службу выплатить компенсацию морального вреда. Его сумму определяет суд по своему усмотрению.
Все судебные издержки (оплата работы экспертов, оценщиков, юристов, а также уплаченная госпошлина) также подлежат возврату виновным лицом по решению суда.
Таким образом, чтобы добиться возмещения за затопление квартиры с чердака или технического помещения, следует правильно определить виновное лицо, составить соответствующий акт, установить сумму ущерба, провести экспертизу, определить причину аварии, своевременно подготовить и подать претензию, а при необходимости обратиться в суд.
Сделать это собственнику квартиры быстро и правильно, не разбираясь в нормах законодательства, разработанных инструкциях, правилах и стандартах, будет достаточно сложно, а порой просто невозможно.
Вот почему лучше сразу обратиться за поддержкой к квалифицированным юристам по заливу, которые доведут дело до положительного решения в пользу потерпевшего лица.
