Залив квартиры с крыши, что делать

ПРИ ЗАЛИВЕ КВАРТИРЫ от снега или дождя Важно правильно определить виновника:

• за текущий ремонт кровли отвечает Управляющая компания;
• за капитальные работы отвечает Фонд капремонта.

Чтобы получить компенсацию ущерба за протечку крыши Важна последовательность действий:

1. Составьте Акт о заливе квартиры.

2. Проведите оценку ущерба имуществу.

3. Предъявите претензию виновнику.

4. Подайте исковое заявление в суд.

Многие собственники жилых помещений, проживающие на верхних этажах многоквартирных домов, во время наступления весенней оттепели или после сильных дождей сталкиваются с периодическим подтоплением своей квартиры. Это может происходить не только в старых, но и в недавно возведённых домах.

Подписывайтесь на нас ВКонтакте (https://vk.com/jurzaliv), изучайте экспертную и судебную практику, получайте бесплатные рекомендации по перспективам решения своего спора о заливе (привилегия наших подписчиков). 

Причины залива квартиры с крыши

ЗАЛИВ КВАРТИРЫ С КРЫШИ происходит, в первую очередь, из-за нарушения герметичности покрытия кровли. Но первопричины повреждения кровли могут быть разными:

• естественный износ в старом доме;
• несвоевременное проведение ремонта;
• нарушение строительных норм и правил в процессе возведения нового дома;
• нарушение целостности покрытия во время очистки снега со скатных крыш;
• несвоевременная уборка крыши зимой, в результате чего от перепада температур происходит постепенная разгерметизация кровельного материала и его повреждение;
• умышленные действия третьих лиц;
• некачественная установка на кровли оборудования.

Чтобы избежать протечки крыши в квартире, ремонтные службы Управляющей компании (УК), обслуживающей строение, обязаны моментально реагировать на случившееся, пока вода не проникла к жильцам. Но не всегда ремонтники стараются быстро устранить причину залития. Поэтому протечка на протяжении нескольких сезонов может повторяться. 

Нередко конфликтные ситуации возникают по вине Фонда капремонта, который некачественно реставрирует кровлю во время проведения плановых ремонтных работ. Всё это приводит к значительному ущербу, причиняемому личному имуществу собственника жилья.

Что делать собственнику при заливе с крыши?

В СООТВЕТСТВИИ с «Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме», крыша в любой многоэтажке относится к общедомовому имуществу. За техническое состояние такого имущества отвечает Эксплуатирующая организация - Товарищество собственников жилья (ТСЖ), или Управляющая компания (УК).

Если в процессе эксплуатации общедомового имущества произошла аварийная ситуация, то в соответствии с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и жилых домах» Эксплуатирующая организация обязана нести полную ответственность за причинённый имуществу жильцов квартир материальный вред. Но для этого нарушение нужно зафиксировать и доказать, что услуга была оказана некачественно.

Если у собственника квартиры возникла претензия при протечке кровли, её необходимо сразу предъявить Обслуживающей организации. Её руководитель часто пытается снять с организации вину и предлагает обратиться с претензией по заливу к подрядной организации, которая занималась ремонтом кровли. 

На самом деле отвечать за все последствия обязана именно Управляющая компания. Она возмещает все убытки собственнику имущества, а затем вправе взыскать понесённые расходы с некачественно выполнившей свою работу подрядной организации – так работает Закон о защите прав потребителей.

Если аварийная ситуация произошла в новом доме, возмещения ущерба следует добиваться от застройщика, который даёт гарантию на нормальное функционирование всех конструкций и коммуникаций на протяжении конкретного гарантийного срока. Для конструктивных элементов, к которым относится кровля, этот срок составляет пять лет, для инженерного оборудования, например, при протечке трубы на чердаке, гарантия действует в течение трёх лет. 

К кому предъявлять претензии

ДОГОВОР ОБ ОКАЗАНИИ УСЛУГ ПО ОБСЛУЖИВАНИЮ общедомового имущества собственник квартиры заключает именно с УК, а не с подрядной организацией. Поэтому подавать претензию нужно на руководителя Управляющей компании, об этом свидетельствует вся сложившаяся судебная практика по заливу квартиры с крыши.

В данной ситуации вступает в действие закон «О защите прав потребителей», который кроме материальной компенсации за причинённый ущерб, позволяет пострадавшему лицу взыскать судебные издержки, компенсацию морального вреда, а также денежный штраф, если УК необоснованно отказалась возместить ущерб в добровольном порядке.

Если сумма ущерба небольшая, лучше не тратить время и деньги на подачу иска в суд, нанимать экспертов, обращаться к юристам. В такой ситуации проще попробовать урегулировать вопрос с УК мирным путём в досудебном порядке, подписав мировое соглашение (отметим, что в случае с ГБУ это невозможно).

Если же сумма ущерба большая, то УК будет всячески стараться снять с себя вину. Поэтому заключить мировое соглашение вряд ли получится. В таком случае выгоднее обращаться в суд, особенно если УК не реагирует на претензию. Платить госпошлину при ущербе до миллиона рублей не нужно по Закону о защите потребителей.

Все расходы за работу юристов и экспертов потом можно будет вернуть через суд, плюс дополнительно получить моральный вред и штраф в размере 50% от суммы материального ущерба, присужденного в суде.

Взыскание материального вреда

ЕСЛИ ВЫ ЯВЛЯЕТЕСЬ СОБСТВЕННИКОМ КВАРТИРЫ верхнего этажа и внезапно столкнулись с заливом, сразу после протечки крыши и затопления следует постараться максимально уберечь своё имущество от более сильного повреждения и обесточить помещение.

После этого, чтобы найти виновное лицо и добиться выплаты материальной компенсации, необходимо предпринять несколько обязательных шагов:

Этап 1. Обращение в УК

Как только была обнаружена течь, сразу звоните или направляйте письменное уведомление в УК с требованием составления Акта о заливе с крыши. На это в случае обнаружения ущерба в соответствии с п. 152 Постановления РФ № 354 УК отводится 12 часов после обращения в аварийно-диспетчерскую службу. Акт — это главный документ, который будет доказательством факта затопления квартиры с крыши. Он составляется в произвольной форме. Поэтому его нужно заполнить правильно.

В акте, который подписывают члены комиссии, указывают:

• данные о собственнике или нанимателе помещения;
• повреждения, которые были зафиксированы в квартире (места, объёмы и степень повреждения);
• виновное лицо, если УК согласна отвечать (в большинстве случаев виновника не указывают);
• снизу Акта указывают время подготовки документа, ставят подписи члены комиссии и печать УК.

Необходимо потребовать от сотрудников УК, чтобы они внесли в Акт подробное описание повреждённого имущества и проследить за ошибками в проставленном времени и в информации о сторонах конфликта.

Если Управляющая организация всячески отказывается от составления Акта, отправьте на имя руководителя по почте или телеграммой требование о подготовке этого документа, указав конкретное время проведения осмотра.

Если представитель УК не прибыл в указанное время для составления документа, Акт о протечке крыши в квартире подобной формы следует подготовить самостоятельно. Для его подписания можно привлечь в качестве свидетелей соседей и обратиться за помощью к профессиональному юристу по заливам.

Если в течение 10-20 дней проявятся дополнительные последствия залива (плесень, грибок, рассыхание мебели), то сумму ущерба можно будет оценить более объективно. Снова обращайтесь в УК по телефону или письменно, требуйте составить Дополнительный акт с учётом новых обстоятельств ущерба в квартире.

В сложной ситуации целесообразно пригласить в квартиру при составлении дополнительного Акта независимых экспертов или квалифицированного юриста по заливам.

Этап 2. Оценка ущерба независимым экспертом

Следует правильно определить размер нанесённого имуществу ущерба и подтвердить его документально. С этой целью проводится экспертиза (оценка) убытков от протечки крыши.

Обращайтесь за помощью к надёжному и проверенному оценщику, имеющему соответствующую аккредитацию и входящему в состав саморегулируемой организации оценщиков.

Согласовав с экспертами день осмотра, официально за 3-4 дня до начала осмотра через почту предупредите об этом представителя УК. Саму экспертизу (оценку) также лучше проводить не сразу, а спустя 7-10 дней после залива (если ситуация это позволяет), чтобы последствия могли проявиться как можно более полным образом, иначе может понадобиться повторная независимая экспертиза (оценка) последствий протечки крыши.

Если никто из представителей Обслуживающей организации на место проведения экспертизы (оценки) в назначенное время не явился, осмотр можно проводить без его участия.

Что касается экспертизы по причинам и виновнику - эксперт должен будет осмотреть не только затопленную квартиру, но также чердак, техническое помещение и саму кровлю, для чего явка Управляющей компании обязательна.

По результату осмотра будет составлен отчёт об оценке. В нём отражается сумма причинённого имуществу вреда – расходы на ремонт, материалы и покупку новой мебели и электроники. Чем грамотнее будет заключение эксперта, тем больше шансов выиграть суд без назначения дополнительной судебной экспертизы. 

Часто именно после экспертизы о протечке кровли и возмещении ущерба УК соглашается без суда оплатить собственнику все причитающиеся суммы, т.к. компетентный эксперт в суде без проблем защитит результаты своих исследований.

Официальный договор на оказание услуг эксперта и документы, подтверждающие оплату, позволят получить от виновной стороны компенсацию за понесённые расходы в суде.

Этап 3. Подготовка и направление претензии виновному лицу

Согласно действующему законодательству подавать предварительную претензию в УК или застройщику не обязательно, и можно сразу направить заявление о взыскании ущерба в суд, который, напротив, часто считает претензионный порядок урегулирования спора обязательным.

Если не пытаться решить проблему мирным путём, можно потерять дополнительные деньги, которые суд обязан взыскать за отказ исполнителя от удовлетворения претензии в добровольном порядке – т.н. Потребительский штраф.

Как только заключение эксперта (оценщика) будет на руках, необходимо подготовить письменную претензию о заливе квартиры с крыши к Управляющей компании или Фонду капитального ремонта многоквартирных домов. 

В требовании необходимо изложить обстоятельства инцидента с залитием, указать точную сумму ущерба и вместе с копией отчёта эксперта отправить виновному лицу заказным (ценным) письмом с уведомлением о получении и с описью вложения.

Если в заливе виновата обслуживающая организация, она обязана ответить на претензию в 10-дневный срок. В остальных случаях общий срок ответа на претензию равен 30 календарным дням.

Если, к примеру, представитель УК не отвечает на претензию или урегулировать спор мирным путём не удалось, факт обращения в УК и необоснованное игнорирование претензии будет расценено судом в Вашу пользу. Судья в таком случае может не назначить дополнительную судебную экспертизу, если заключение независимого эксперта было составлено правильно, особенно в случае умышленного затягивания спора Ответчиком. 

Если Вы планируете получить деньги на возмещение ущерба после протечки крыши и сделать качественный и дорогостоящий ремонт своей квартиры, обязательно проводите экспертизу в надёжной оценочной компании и соблюдайте процесс претензионного обжалования действий сотрудников УК.

Этап 4. Подготовка искового заявления и подача в суд

Если сумма ущерба небольшая (до 100 тысяч рублей), то обращаться нужно к мировому судье (правило работает с УК, но не работает с ФКР). Во всех остальных случаях исковое заявление о протечке кровли на ГБУ Жилищник в соответствии с законом «О Защите прав потребителей» подаётся по выбору истца в суд общей юрисдикции по месту расположения УК, по месту нахождения квартиры или по месту жительства Истца.

По времени иск будет рассматриваться не только в зависимости от загруженности суда, но также с учётом необходимости проведения дополнительной судебной экспертизы по инициативе сторон или судьи.

Интересы Обслуживающей организации будет представлять в суде опытный юрист, который умеет защищать активы своей недобросовестной компании. Часто при наличии аргументов, но отсутствия опыта, Истец проигрывает судебный спор, потому что не смог их вовремя или нужным образом предоставить. Чтобы гарантированно решить дело в свою пользу обратитесь за помощью к профессиональному юристу по заливам.

В результате привлечения к делу профессионала Вы получите не только материальную компенсацию за протечку крыши, но также штраф за отказ в удовлетворении обоснованной претензии, компенсацию морального вреда, плюс компенсацию за все судебные издержки на адвоката и экспертизу.

Этап 5. Получение исполнительного листа

При успешном завершении дела и удовлетворении иска необходимо осуществить процедуру взыскания присужденного по исполнительному листу, который выдаётся в суде по заявлению (суд редко самостоятельно высылает его стороне). Лист требуется для принудительного исполнения решения суда, если УК не спешит платить самостоятельно. 

Обратиться за исполнением решения необходимо в службу судебных приставов, в банк, обслуживающий счета УК или в Казначейство.

Чтобы протечка кровли в квартире не

повторялась, необходимо в исковом заявлении о возмещении материального ущерба заявить дополнительное требование о качественном устранении причины. 

Ускорить процесс поможет дополнительная жалоба, которую, независимо от начатого судебного процесса, следует послать в территориальную Госжилинспекцию или в отделение Роспотребнадзора. 

Чем активнее будут Ваши действия при протечке крыши в многоквартирном доме, тем реже Вы будете сталкиваться с этой проблемой в будущем.

Для быстрого и гарантированного взыскания суммы ущерба от залива квартиры крыши, обращайтесь за помощью к опытным оценщикам и юристам нашей компании. Мы оказываем услугу без предоплаты, а в качестве гонорара возьмём процент от фактически полученных Заказчиком денежных средств.

Сделайте заказ по телефону или оставьте заявку в онлайн-режиме, наши специалисты свяжутся с Вами в ближайшее время и ответят на все интересующие вопросы по заливу.