Залив по вине Управляющей компании

ЭКСПЛУАТИРУЮЩИЕ КОМПАНИИ в большинстве своём халатно относятся к выполнению обязанностей, поэтому заливы квартир часто случаются из-за несвоевременной замены старых коммуникаций, непроведённого ремонта крыши при нарушенной герметичности, некачественного проведения ремонта общедомового имущества (перечень объектов общего имущества указан в ПП № 491 от 13.08.2006 г.).

Гораздо активнее они действуют уже после залива, противодействуя потерпевшей стороне в сборе доказательной базы, в устранении последствий залития и компенсации убытков. Происходит это в результате того, что Управляющие компании стали сугубо коммерческими организациями (даже если учреждены государством), нацеленными на извлечение максимальной прибыли из деятельности по управлению жилищным фондом.

Чтобы отстоять свои интересы в суде Потерпевшие должны понимать, какие ресурсы могут быть задействованы управляющей Компанией для опровержения представленных доказательств.

Когда ответственность возлагается на Управляющую организацию

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА ЗАЛИВ КВАРТИРЫ несёт Управляющая компания (УК), если событие произошло по её вине вследствие обязанности предоставления коммунальных услуг и содержанию общедомового имущества.

Согласно п. 153 Правил № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», на Управляющую компанию возлагается ответственность за причинение вреда здоровью и жизни потребителя, а также его имуществу.

УК (ГБУ, ООО, АО, ТСЖ, ЖСК, ТСН и др.) привлекается к ответственности в случае нанесения вреда при использовании оборудования, инструментов и материалов вне зависимости от возможности выявления их особых свойств или отсутствия этой возможности.

Эта запутанная формулировка означает, что Управляющая компания несёт ответственность за всё общедомовое оборудование, и не может ссылаться на его устаревание либо отсутствие технической возможности диагностирования протечки «в конкретное время и в конкретном месте».

Возмещение ущерба при заливе возлагается на УК не «по умолчанию». Предполагается, что Эксплуатирующей службой не выполняются обязательства по содержанию общего имущества (ОИ) в многоквартирном доме (МКД).

Обязательства по содержанию ОИ считаются невыполненными в полном объёме, когда:

• осмотры ОИ проводятся несвоевременно или (и) некачественно;

• профилактические работы не выполняются;

• осмотры не проводятся вовсе.

К зоне ответственности Управляющей компании относится затопление из системы канализации - как разрушение трубопровода, так и засоры стояков, после которых фекальная масса выливается из унитаза, раковины, либо ванной.

Также УК несёт ответственность за протечки кровли после дождя или вследствие таяния снега, прорывы на технических этажах (чердаках), разрывы стояков горячего и холодного водоснабжения, иногда - за протечки на балконе и лоджии.

Зона ответственности Управляющей компании заканчивается первым запорным устройством (краном) на отводе от общедомовых стояков водоснабжения. В некоторых случаях, если строительно-техническая экспертиза докажет гидроудар, ответственность на протечки системы отопления или коммуникаций, расположенных после первых запорных устройств, также ложится на Управляющую компанию.

Чтобы избежать наказания, Управляющая компания должна заниматься созданием условий для безопасного и благоприятного проживания граждан в МКД, следить за содержанием общего имущества, уделять внимание качеству коммунальных услуг, предоставляемых потребителям.

При этом важно соблюдать не только нормы ЖК РФ, но и утверждённые Постановлением Правительства правила (№ 290 и 491), а также нормативы Постановления Госстроя РФ № 170.

Подписывайтесь на нас ВКонтакте, изучайте экспертную и судебную практику, получайте бесплатные рекомендации по перспективам решения своего спора о заливе (привилегия наших подписчиков).

Когда наказание к Управляющей компании не применяется

УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ НЕ ПРИВЛЕКАЕТСЯ К ОТВЕТСТВЕННОСТИ, если она не виновна в причинении ущерба, и может это подтвердить соответствующими доказательствами, либо в случае отсутствия доказательств Потерпевшей стороны.

Поэтому УК всегда противится проведению мероприятий по осмотру пострадавшего помещения, установлению причины протечки и выдаче корректного Акта о заливе, являющегося одним из основных доказательств по делу.

Если причинён вред жизни и здоровью, а также имуществу из-за некачественного оказания коммунальных услуг (согласно ч. 2. ст. 1064 ГК РФ) или отказа от предоставления правдивой информации об услугах ЖСК, то ответственность за причинение вреда полностью возлагается на исполнителя (вне зависимости от вины исполнителя или кого-то другого).

Ответственность по уплате ущерба не возлагается на УК в случае предоставления следующих доказательств:

• нанесение вреда непреодолимой силой;

• причинение ущерба третьими лицами;

• строительный брак многоквартирного дома на гарантии;

• нарушение потребителем условий предоставления услуг;

• неправильное пользование помещением или несоблюдение правил по содержанию ОИ.

Как доказать вину за причинение ущерба Управляющей компанией

ЕСЛИ ЗАТОПИЛО КВАРТИРУ ПО ВИНЕ УК, ЖСК, ТСН или ТСЖ, то этот факт, причину протечки, а также имеющиеся повреждения, Потерпевшая сторона должна грамотно зафиксировать, чтобы в дальнейшем эти доказательства можно было использовать при подготовке претензии и в ходе взыскания ущерба в суде.

Согласно общему правилу, факт затопления и размер причинённого вреда должны фиксироваться Обслуживающей организацией. Но если в заливе виновна сама УК, то будет отказываться признавать вину и пытаться уклониться от подписания Акта или зафиксирует причинённый вред в меньшем объёме, либо исказит причину и обстоятельства залива.

Для пресечения таких злоупотреблений собственнику необходимо:

• направить в УК уведомление о затоплении в письменном виде;

• направить жалобу в Жилищную инспекцию при отказе УК от составления Акта;

• внести в Акт свои замечания, если в нём содержатся неполные или неправдивые сведения;

• пригласить для составления своего (альтернативного) Акта независимого эксперта и привлечь соседей при необходимости.

Акт о затоплении является одним из основных доказательств вины УК, ТСЖ или ТСН. Однако обслуживающая компания может попытаться уменьшить свою вину путём совершения незаконных действий – подлога или искажения документов, отказа в предоставлении информации.

По этой причине собственнику квартиры, наряду с Актом о заливе необходимо собирать все иные возможные доказательства залива для защиты своих интересов (фото, видео, альтернативный акт, заключение строительно-технической экспертизы, выписки из журнала заявок и др.).

После затопления квартиры Акт о причинении вреда должен составляться стороной, ответственной за коммунальное обслуживание. После того, как Потребитель обратится в аварийно-диспетчерскую службу по факту произошедшего затопления, на подписание Акта, составленного в двух экземплярах, Управляющей компании отводится не более 12 (двенадцати!) часов согласно п. 152 ПП РФ № 354.

Какие действия необходимо предпринять при отказе УК от составления акта о причинении вреда?

АКТ О ЗАЛИВЕ ПОДПИСЫВАЕТСЯ потребителем (или его представителем) и исполнителем (УК). При отсутствии собственника квартиры и его представителя Акт подписывается исполнителем Коммунальных услуг и двумя незаинтересованными лицами (п. 152 ПП РФ № 354).

Причинённый имуществу потерпевшего ущерб необходимо описать в Акте залива и указать обстоятельства, существовавшие на момент причинения вреда, а именно – источник и причину протечки.

Если УК отказывается составлять Акт о причинении вреда, Вам необходимо:

• уведомить организацию, у которой на балансе находится ваш МКД, о факте залива квартиры (путём направления телеграммы с уведомлением о вручении по месту нахождения);

• произвести фото-фиксацию имеющихся повреждений;

• составить Альтернативный акт с подписями жильцов соседних квартир и независимых свидетелей;

• указать в конце документа, что после уведомления о факте затопления Вам было отказано в направлении их представителя и в составлении Акта;

• обратиться в независимую компанию для оценки вреда, причинённого вашему имуществу, а также для установления причины затопления, если она не очевидна;

• отправить жалобу в Жилищную инспекцию с приложением всех собранных доказательств.

Составление акта о заливе

ПРИ СОСТАВЛЕНИИ АКТА о заливе важно не допустить ошибок, которые усложнят, либо сделают невозможным доказывание по делу о заливе, установление источника и причины протечки, виновника, а также определение величины причинённого ущерба.

К наиболее часто встречающимся неточностям относятся:

• неправильное указание персональных сведений сторон конфликта;

• неполное указание повреждений жилья и имущества;

• отсутствие подписи стороны, виновной в причинении вреда, или упоминания того факта, что в подписании Акта виновником было отказано;

• отсутствие подписей членов комиссии, а также печати УК;

• неточное указание даты затопления;

• неверные выводы об источнике и причинах протечки;

• неверные даты протечки, составления и выдачи Акта.

При совершении таких ошибок Потерпевшему может быть отказано в возмещении вреда после подачи в суд иска с соответствующим требованиям. Гражданский процессуальный кодекс устанавливает строгие нормы по содержанию искового заявления.

Например, в компенсации стоимости имущества, которое не было указано в Акте о заливе, будет гарантированно отказано, если по делу назначат проведение судебной экспертизы. Эксперт, не вникая, просто «срежет» размер ущерба, рассчитанный независимым оценщиком, но который не описан в Акте о заливе.

Прежде чем подписывать Акт, ознакомьтесь с его содержанием, а при возникновении вопросов проконсультируйтесь с профессиональным юристом по заливу.

Если говорить о 100 % правильном оформлении документов при заливе квартиры, то требуется составление двух актов. Один из них должен составляться в день затопления (по факту и причинам залива), а второй – спустя 7-10 дней (по последствиям залива), т.к. возможно проявление дополнительного ущерба от залива после первичного просыхания.

В таком случае возможно выявление всех повреждений, которые не были обнаружены сразу. Объективная оценка ущерба необходима для точного определения суммы компенсации.

Если требуется составление дополнительного акта, также необходимо обратиться в УК (соответствующее заявление в этом случае подаётся под роспись или отправляется телеграммой по почте). Главное, не затянуть с составлением второго Акта настолько, что появится грибок и плесень.

Как оценить ущерб при отказе УК в компенсации

ЕСЛИ УПРАВЛЯЮЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ УЖЕ В ДЕНЬ ЗАЛИВА ДАЛА ПОНЯТЬ, что не намерена удовлетворять Ваши требования, незамедлительно обращайтесь к независимому оценщику.

Он проведёт экспертизу с выездом на место залива и определит размера причинённого ущерба, составив соответствующее заключение о стоимости необходимых помещению восстановительных работ и материалов.

С экспертом заключается официальный договор (расходы по которому можно будет взыскать с виновника) и согласовывается дата проведения осмотра. Осматривать квартиру желательно не ранее, чем через 7-10 дней после затопления для более полного проявления последствий.

При проведении осмотра квартиры независимым специалистом должен присутствовать представитель УК, поэтому необходимо направить в адрес Управляющей компании телеграмму в срок, не более 3-х рабочих дней до проведения осмотра.

Телеграмма может направляться через почтовое отделение РФ или вручаться лично под роспись. При отправке телеграммы по почте необходимо заказать уведомление о вручении и получить бумажную копию. При неявке участников спора на осмотр процедура будет проведена, если уведомление было правильно отправлено.

Основные требования к оценщику - наличие профильного образования, квалификационного аттестата по данному направлению деятельности, а также подтверждение его членства в саморегулируемой организации (СРО) оценщиков. Документы наших экспертов можно изучить в ЭТОМ разделе.

После проведения осмотра оценщик подготовит отчёт, в котором будет детально рассчитан размер вреда, причинённого после затопления квартиры. Если в Акте Управляющей компании, допустившей залив, не был указан виновник и причина залива не установлена, возникает необходимость проведения строительно-технической экспертизы.

Для взыскания затрат с виновника через суд необходимо получить и сохранить договор, заключенный с оценщиком (экспертной организацией), равно как документы, свидетельствующие об оплате этих услуг.

Также важно хранить документы о направления уведомления (извещения) по дате проведении осмотра виновной стороне и всем заинтересованным третьим лицам. Эти документы необходимы для обоснования цены иска и обоснования позиции по делу.

Направление претензии о компенсации вреда Управляющей компании, виновной в затоплении

ЕСЛИ УК ВИНОВНА В ЗАТОПЛЕНИИ, ей направляется претензия с требованиями о возмещении причинённых убытков и приложением всех документов по делу, включая копию отчёта об оценке, договоров, актов и др. ценным письмом с уведомлением, в котором описаны вложенные документы.

Срок ответа на претензию со стороны УК составляет 10 (десять) дней, однако если письмо не получено, оно будет храниться в почтовом отделении до возврата отправителю в течение календарного месяца.

Требование о возмещении ущерба может предъявляться только тем гражданином, которому этот ущерб был причинён (ст. 1064 ГК РФ), либо надлежащим образом уполномоченным лицом (законным представителем, представителем по доверенности).

Если УК пойдёт вам навстречу, Вы можете согласиться на ремонт при причинении незначительного ущерба. Тогда это займёт меньше времени и будет выгоднее, по сравнению с подачей искового заявления в суд и привлечением подрядчика.

Если же вред был большим, например, в квартире повреждена электропроводка, дорогостоящая мебель, бытовая электроника и дорогие материалы, которые были использованы для ремонта, а УК согласна компенсировать только часть ущерба, то лучше сразу обращаться в суд.

Дорогостоящий ремонт не следует доверять Управляющей компании, ведь качество услуг вряд ли будет хорошим. Лучше после взыскания полной суммы вреда и штрафа с УК через суд обратиться к надёжному подрядчику для качественного выполнения ремонта.

Исключительное право Потерпевшего - не соглашаться на ремонт, предлагаемый Управляющей компанией, а требовать денежной компенсации. При этом важна грань – отказ с целью обогащения расценивается как злоупотребление правом.

Возмещение ущерба через суд

ПРИ НЕВОЗМОЖНОСТИ УРЕГУЛИРОВАНИЯ СПОРА в досудебном (претензионном) порядке возникает необходимость подготовки искового заявления и подачи в суд с целью принудительного взыскания ущерба с Управляющей компании.

А в некоторых случаях судебное взыскание является единственным способом урегулирования вопроса - так, практически все УК Москвы созданы в форме Государственного бюджетного учреждения (ГБУ) и перечисление денег со счёта в пользу пострадавшего возможно только по исполнительному листу.

Потерпевший вправе подать исковое заявление в следующие инстанции:

• мировому судье, если размер ущерба составляет менее 100 000,00 руб.;

• в районный суд, если размер вреда составляет более 100 000,00 руб.

Обратите внимание, что данные цифры применяются лишь в отношении споров с Управляющими компаниями и Страховщиками, при спорах с соседями, Фондом капремонта или иными лицами максимальный порог для рассмотрения мировым судом иной - 50 000,00 руб.

Согласно общему правилу, иск в суд необходимо подавать по месту прописки/регистрации Ответчика. Однако при подаче искового заявления с требованиями к УК, допустившей залив, Истец имеет право выбора судебной инстанции в соответствии с установленными законодательством вариантами подсудности – по месту нахождения Управляющей компании, по месту жительства Потерпевшего, либо по месту нахождения объекта недвижимости.

При подаче искового заявления о затоплении недвижимого имущества требуется уплата госпошлины, размер которой рассчитывается в зависимости от суммы (цены) иска.

Уплата госпошлины не требуется, если к иску применяются правила Закона о защите прав потребителей (при подаче искового заявления с требованиями к УК), когда цена иска менее 1 000 000,00 руб.

При разрешении спора в судебном порядке (если виновник затопления УК) возможно взыскание дополнительных выплат:

• компенсация морального ущерба;

• штраф, составляющий 50% от суммы, определённой судом (в некоторых случаях размер штрафа по решению суда может уменьшаться);

• неустойка, которая выплачивается при нарушении срока компенсации ущерба (скоро возможность взыскания неустойки будет исключена новой судебной практикой);

• все судебные издержки (услуги оценщика, эксперта, юриста, уплата госпошлины, затраты, связанные с отправлением документов и т.д.).

Исполнение судебного решения в принудительном порядке

ПРИ ОТКАЗЕ ОТВЕТЧИКА ОТ ДОБРОВОЛЬНОГО ИСПОЛНЕНИЯ судебного решения ущерб по исполнительному листу взыскивается в принудительном порядке через судебных приставов.

Что касается добровольного исполнения решения - не обязательно дожидаться исполнительного листа. Понимая, что платить придётся, Ответчик вправе перечислить деньги потерпевшему обыкновенным банковским переводом, либо наличными.

Обратите внимание, что взыскание с ГБУ и КУ (казённое учреждение) осуществляется через Управление федерального казначейства и Департамент финансов в порядке, установленном для бюджетных и казённых организаций.

Для исполнения судебного решения Вы сможете обратиться в банк, реквизиты которого указаны в квитанциях от УК на оплату коммунальных услуг (если в затоплении виновна Управляющая компания). Для получения сведений об открытых счетах можно направить запрос в налоговую инспекцию. К запросу необходимо приложить копию исполнительного документа и решения суда.

Срок исполнения судебного решения может увеличиться, если должник не может возместить ущерб из-за отсутствия денежных средств на счетах или другого имущества, которое пристав вправе изъять для реализации на торгах.

Если при разрешении спора Вы столкнулись с противодействием Управляющей компании, виновной в заливе, в виде армии специалистов, препятствующих потребителю, среди которых юристы, экономисты и технические работники, всеми способами пытающихся избежать ответственности для своей организации, Вы всегда можете рассчитывать на помощь наших юристов по заливам.

По поручению Клиента мы проведём техническую экспертизу, сделаем оценку ущерба имуществу, составим претензию, подадим иск и взыщем денежные средства по исполнительному листу. Мы знаем, как правильно компенсировать причинённые Вам убытки с минимальными для финансовыми и временны`ми затратами.